부동산 분석 시 고려해야 할 5가지 키포인트- 부동산 기초 상식

우리나라 사람들에게 인생에서 가장 중요한 것 중 하나가 부동산일 것입니다. 누구는 부동산 때문에 울고, 누구는 웃지요. 그리고 부동산에 관한 주제는 예전에는 어른들의 전유물이었지만, 이제는 나이 불문하고 일상 대화에 언제 어디서나 등장하게 되었습니다. 오늘은 이런 부동산에 관한 대화 주제가 나왔을 때 한마디 거들 수 있는 정도의 기초 부동산 분석 지식을 쉽게 풀어드리고자 합니다.

 

부동산, 특히 주택을 구매할 때 고려해야 할 요인들은 매우 다양합니다. 하지만 그중에서 부동산 분석 시 우리가 가장 중요시 여겨야 할 5가지 키포인트는 바로 아래 목록과 같습니다.

 

1. 고소득 직장

2. 교통호재

3. 교육환경

4. 자연환경

5. 도시계획

 

아주 기초적인 내용이지만 저 5가지를 체계적으로 머릿속에 정리하고 계신 분은 생각보다 많지 않습니다. 하지만 저 5가지 키 포인트들이 부동산, 특히 아파트 가격을 좌지우지하는 요인들입니다. 저 5가지 키포인트들만 대략적으로 머릿속에 넣어두고 계시다면, 부동산 관련 대화에서 한마디 거들 수 있을 뿐 아니라 실제로 부동산 분석 시에도 큰 도움이 될 것이라고 생각합니다. 그래서 오늘은 위에 말씀드린 5가지 키포인트를 간략하게 소개해보겠습니다.

 

 

 

1. 고소득 직장

회사원들은 직장과 가까운 지역에 주거지를 마련하고 싶어합니다. 그리고 연봉이 높은 회사에 다니는 회사원들은 그만큼 소득이 높습니다. 그렇기 때문에 대기업과 가까운 지역의 집 값은 고소득 직장인 수요가 몰리게 되지요. 그렇게 되면 집값이 비싸질 수밖에 없습니다. 이런 연봉이 높은 회사들은 대표적으로 여의도, 을지로, 강남, 잠실 등에 위치해 있죠. 그리고 이 지역들은 예외 없이 부동산 가격이 높습니다. 최근에는 판교에 위치한 IT 기업들이 크게 성장하면서 판교 부동산 가격이 천정부지로 솟았습니다. 만일 부동산 투자를 고려하고 있다면 그 주변에 성장하고 있는 기업 혹은 산업단지가 있는지 확인해보는 것이 좋은 판단이겠지요. 그리고 '가깝다'라는 말의 뜻은 단순히 거리만을 의미하는 것은 아닙니다. 얼마나 빠르고 간편하게 이동이 가능하냐의 의미지요. 따라서 지하철, 버스, 도로 개통 등 여러 가지 이유로 접근성이 좋아지면 이에 따라 해당 지역은 수혜를 입을 수 있습니다.

 

 

 

2. 교통호재

교통호재는 도로가 개통될 수도 있고 버스 노선이 생길 수도 있지만, 역시나 가장 중요한 것은 지하철 노선의 신설입니다. 그 이유는 지하철이 가지는 가장 강력한 장점인 정시성 때문이죠. 지하철만큼 소요시간을 예측하기 쉬운 교통수단은 없습니다. 지금까지도 여러 노선들이 계속 신설되고 있거나 계획중에 있습니다. 특히 최근에는 GTX에 대한 기대가 높습니다. 이에 따라 GTX 노선에 포함된 지역들의 부동산 가격이 오른 것은 어쩌면 당연한 일일 것입니다.

 

3. 교육환경

교육환경, 즉 학군을 뜻합니다. 우리나라의 교육열은 전 세계 어디에서도 남부럽지 않죠. 학군이 부동산 가격에 미치는 영향은 매우 큽니다. 서울 노원구 은행사거리 지역은 고소득 직장이 가깝지도, 자연환경이 좋지도, 지하철이 들어오지도 않습니다. 심지어 대부분 오래된 구축 아파트이고 재개발 역시 언제 진행될지 요원합니다. 하지만 이 지역은 강북에서 가장 학군 좋기로 유명하지요. 그리고 이 지역은 강북에서 가장 아파트 가격이 비싸기로 유명합니다. 학군 하나만으로 강북 1등을 한 것이지요. 그렇기 때문에 당장 아이 계획이 없거나 장성한 자식을 두신 분들도 학군은 아파트 투자 시 반드시 고려해야 할 요인일 것입니다.

 

 

 

4. 자연환경

우리나라는 인구의 절대다수가 대도시에 삽니다. 그만큼 생활 환경이 삭막해질 수밖에 없습니다. 그런데 이렇게 바쁜 도시생활을 하며 일을 마치고 잠시 쉬어갈 수 있는 자연환경이 가까이에 있다면 큰 위안이 될 수밖에 없습니다. 이런 자연환경 중 대표적인 것이 한강이겠지요. 아니면 서울숲과 같은 큰 공원도 마찬가지로 좋은 자연환경이라고 볼 수 있겠습니다. 다만 산이 가까이에 있는 것은 잘 생각해봐야 할 점입니다. 산자락이 펼쳐진 뷰는 큰 힐링이 되겠지만, 아파트 자체가 평지가 아닌 언덕에 위치한다면 오히려 마이너스 포인트로 작용할 수 있습니다.

 

 

 

5. 도시계획

도시계획은 부동산 가격을 가장 크게 올려줄 수 있는 포인트이기도 하지만 그만큼 예측하기도 힘이 듭니다. 왜냐면 이것은 전적으로 정부 정책에 의해 좌우되기 때문입니다. 우리나라는 5년마다 대통령 선거를 치르고 4년마다 국회의원 선거를 치릅니다. 이때 대통령이 누구냐, 집권 정당이 어디냐에 따라 정책이 이어지기도 하고 진행되던 정책이 무산되기도 하지요. 예를 들어 문재인 정권에서는 재개발을 극도로 꺼려하였지만, 현재 윤석열 정부는 기조를 바꿔 재개발에 대한 긍정적인 검토를 진행 중입니다. 하지만 이러한 정책도 경제 상황 및 부동산 상황에 따라 언제든지 바뀔 수 있으므로 '도시계획' 만을 믿고 부동산을 선택하는 것은 위험한 선택일 것입니다.

 

 

 

5개를 모두 충족하는 부동산은 이미 너무 비싸다.

말씀드린 5가지 키포인트들을 모두 충족하는 부동산은 거의 없습니다. 있더라도 지금 우리가 살 수 있는 가격은 아니지요. 우리가 고려해야 할 것은 저 5가지 중 어떤것이 지금 내 인생에서 가장 필요한지, 저 5가지 중 몇 가지가 내가 선택하려는 부동산이 갖추고 있는지를 확인하는 것입니다. 당장은 서울 아파트 중 키 포인트 1~2가지만 만족하여도 서울 아파트 평균 가격인 12억을 넘어갈 것입니다. 대다수 젊은 사람들이 당장 엄두도 내기 힘든 가격입니다. 하지만 부동산도 다른 자산과 마찬가지로 사이클은 반드시 있습니다. 현 시점에 우리는 말씀드린 5가지 포인트를 기초로 하나하나씩 공부를 하면서 차근차근 돈을 모으다보면, 어느새 쌓인 자산으로 좋은 부동산을 살 수 있는 시점이 올 것입니다. 저 역시 그런 희망을 품으며, 이만 부동산 분석 시 필요한 가장 중요한 5가지 포인트 소개를 마치겠습니다. 다음에는 저 5가지 키포인트들을 하나하나씩 더 자세하게 살펴보는 시간을 가지겠습니다.

 

감사합니다. 끝.

 

p.s 오늘 소개해드린 내용은 [대한민국 아파트 부의 지도 - 이상우 지음]을 참고한 내용입니다. 관심있으신 분들은 읽어보시길 바랍니다.